这些天，广州增城新塘板块的碧桂园云顶，因“单价1.1万元/m²起”，吸引众多中介带客前来。

要知道，这个项目高峰期的成交单价超过4.1万元/m²。

图自中介朋友圈

碧桂园云顶项目的价格回调极具代表性，叠加远郊、超级大盘等标签，此类楼盘的价格体系受到了更为明显的冲击。

6月9日下午，广东中原地产项目部总经理黄韬在接受《每日经济新闻》记者电话采访时表示，像碧桂园云顶这样大幅度降价的楼盘，属于“极端案例”，并不能反映市场的普遍状况。但从大趋势看，市场调整之际，诸如增城、从化等远郊片区的楼盘价格调整确实更为猛烈。

从4.1万元/m²到1.1万元/m²

碧桂园云顶项目自2018年7月首次开盘以来，最高售价曾达到4.1万元/m²，但目前最低仅约1.1万元/m²。

值得一提的是，这还是2017年增城新塘的“地王”项目。碧桂园于2017年3月29日拿下该地块，楼面价约2.4万元/m²。广州安居客数据显示，当时增城新房价格约1.74万元/m²。

也就是说，这个项目如今的售价已经低于拿地时的楼面价。

据现场置业顾问透露：“在售的是二期6号楼，售完后这个项目也将结束销售，目前的价格基本已触底。清盘之后，我们团队将转而销售别墅项目。”

从整体规模来看，项目一期共有12栋楼，二期有9栋楼，总占地面积约400亩。在售的6号楼已接近封顶，而旁边的5号楼和7号楼还处于未开工状态。

事实上，碧桂园云顶项目已开发多年，周边生活配套相对成熟，各类生活超市、菜店、药店等底商齐备。不过，由于项目自成一体，距离最近的地铁站新塘站约6公里，因此整体出行较为依赖私家车或其他交通工具。

目前在售的二期6号楼已接近封顶状态

如果仅从价格角度比较，碧桂园云顶的新房售价甚至低于二手房市场价。

广州房天下数据显示，目前碧桂园云顶的二手房源挂牌价大多在1.35万～1.4万元/m²。其中，一套95m²的三室两厅房源，业主挂牌价为130万元，折合单价约1.37万元/m²；另一套142.65m²的四室两厅房源，业主挂牌价为171万元，折合单价同样为1.37万元/m²。

“像10年前一样，在远离地铁的区域通过大幅囤地造城的玩法，现在已经比较少见了。”熊俊表示。

郊区造城大盘跌得更狠？

在广州增城片区，像碧桂园云顶这类过去几年价格经历显著回调的楼盘，已非孤立案例。

以敏捷绿湖首府为例，2019年新开组团单价接近1.6万元/m²，但如今该小区在链家的二手房挂牌均价为9365元/m²。

增城翡翠绿洲已开发至第15期组团

据增城本地的一位房企人士透露：“开发商在增城积极拿地有两个关键时间节点，分别是2013年和2016年。2013年，土地供应节奏加快，正值房地产市场上升期，许多开发商纷纷涌入增城拿地；而2016年则是增城轨道交通和产业发展之际，一些头部房企开始陆续进入增城市场。”

在黄韬看来，大盘模式实际上是过去10～20年房地产行业发展的缩影。

“其实许多早期开发的项目都以大盘为主，但现在情况已经变化，通常是地方政府推出优质地块，希望吸引开发商来开发，开发商的运营策略也从过去的粗放型转变为现在的精细化。”黄韬表示。

据中指研究院数据，截至今年5月底，广州核心城区的狭义库存去化周期高达21个月，非核心城区去化周期更是达到27.5个月。其中，增城区的去化周期为29.01个月。

在黄韬看来，随着房地产行业逻辑的转变，未来市场上超级大盘的数量预计不会像过去那样多。“现在开发商对地段的选择越来越谨慎，在房屋建设上也越来越追求精细化。随着之前一些库存项目的消化，未来市场上类似现在这样降价促销的情况可能会减少。”